Покупка новостройки всегда несёт риски — даже при наличии эскроу и всех документов. Но большинство рисков можно предотвратить, если знать о них заранее. Разберём все ключевые риски и методы защиты.

Риск 1. Долгострой — задержка сдачи дома

Самый распространённый риск. По данным Минстроя, в 2025 году около 15% новостроек были сданы с задержкой более 6 месяцев.

Как защититься:

  • Выбирайте застройщика с портфолио сданных домов без задержек
  • Проверяйте темп строительства на наш.дом.рф (фотографии каждый месяц)
  • При задержке — начисляйте неустойку по 214-ФЗ

Риск 2. Банкротство застройщика

Критичный риск без эскроу. С эскроу-счётом деньги возвращаются автоматически. Без эскроу — вы становитесь кредитором в процедуре банкротства, и вероятность полного возврата денег низкая.

Защита: только ДДУ с эскроу в аккредитованном банке.

Риск 3. Двойные продажи

Без регистрации в ЕГРН застройщик технически может продать одну квартиру нескольким покупателям. С зарегистрированным ДДУ это невозможно — Росреестр отклоняет второй договор.

Защита: обязательная регистрация ДДУ в ЕГРН до оплаты.

Риск 4. Изменение площади или планировки

Реальная площадь квартиры может отличаться от проектной. По 214-ФЗ:

  • Если площадь меньше договорной более чем на 0,5 кв. м — застройщик возвращает деньги
  • Если больше — вы доплачиваете (только если это прямо предусмотрено ДДУ)

Риск 5. Некачественная отделка и строительные дефекты

Особенно актуально при чистовой отделке. Дефекты нужно выявить при приёмке квартиры — до подписания акта. После — доказать их первичность сложнее.

Риск 6. Проблемы с земельным участком

Если земля под домом не оформлена или имеет обременения — разрешение на строительство не выдадут, а достроенный дом не поставят на учёт.

Как проверить: закажите выписку ЕГРН на земельный участок — в ней будут все обременения и тип права.

Проверьте участок застройщика через ЕГРН
Убедитесь в чистоте прав на землю · от 299 ₽ · 15 минут
Заказать выписку →

Риск 7. Мошеннические схемы

Основные схемы мошенников в новостройках:

  • ПДКП вместо ДДУ — предварительный договор не даёт вам прав дольщика
  • ЖСК — кооперативная схема с минимальной защитой
  • Вексели — вексель не обязывает застройщика строить именно для вас
  • Переуступка без эскроу — риски переходят покупателю

Защита: только ДДУ, только эскроу, только в надёжном банке.

Проверьте объект перед сделкой — официальная выписка из ЕГРН от 299 ₽ за 15 минут

Заказать выписку
Виды выписок ЕГРН
📄 Об объекте 👤 О правах 📋 Расширенная 🌲 На участок