Вы получили выписку из ЕГРН и не знаете, на что смотреть? Разберём каждый раздел по порядку — что там написано и что это значит для вас.

Из чего состоит выписка из ЕГРН

Стандартная выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах состоит из трёх основных разделов:

1Раздел 1 — характеристики объекта недвижимости

  • Кадастровый номер
  • Адрес и площадь
  • Назначение (жилое / нежилое)
  • Кадастровая стоимость
  • Дата постановки на кадастровый учёт

2Раздел 2 — сведения о зарегистрированных правах

  • Правообладатель (или «данные скрыты» для посторонних лиц)
  • Вид права: собственность, аренда и др.
  • Доля в праве (1/1, 1/2 и т.д.)
  • Дата и номер регистрации права
  • Документы-основания (договор купли-продажи, наследство и т.д.)

3Раздел 3 — ограничения прав и обременения

  • Ипотека (залог в пользу банка)
  • Арест (наложен судом или ФССП)
  • Запрет на регистрационные действия
  • Аренда (если договор зарегистрирован)
  • Сервитут

Раздел 1: Как читать характеристики объекта

Кадастровый номер

Уникальный идентификатор объекта. Формат: 77:01:0001001:1234, где 77 — регион, 01 — район, 0001001 — квартал, 1234 — порядковый номер объекта. Проверьте, совпадает ли с номером в документах продавца.

Площадь

Общая площадь в квадратных метрах по данным ЕГРН. Может незначительно отличаться от данных в объявлении — доверяйте цифре из выписки.

Кадастровая стоимость

Оценка государства — используется для расчёта налогов. Может отличаться от рыночной в несколько раз. Не является ценой сделки.

Раздел 2: Кто является собственником

Это ключевой раздел при проверке квартиры перед покупкой.

Важно: с 1 марта 2023 года ФИО собственника скрыто в выписках для посторонних лиц (поправки в 218-ФЗ, внесённые ФЗ от 14.07.2022 № 266-ФЗ). Чтобы убедиться, что продавец — именно тот собственник, попросите его заказать выписку от своего имени через Госуслуги — там его данные будут видны.

Обратите внимание на:

  • Вид права — должно быть «Собственность», не аренда
  • Долю в праве — если 1/2 или меньше, квартира в долевой собственности, нужно согласие всех владельцев
  • Дату регистрации — право менее 3 лет требует особого внимания (проверьте историю)
  • Документ-основание — на каком основании возникло право: покупка, дарение, наследство

Раздел 3: Обременения — самый важный раздел

Если раздел 3 пустой или содержит «Не зарегистрировано» — обременений нет. Это хороший знак.

Если записи есть — разбираемся:

Ипотека

Объект в залоге у банка. Продажа возможна только с согласия банка-залогодержателя или после погашения кредита. Уточните у продавца: будет ли погашена ипотека до сделки или одновременно с ней из денег покупателя.

Арест

Квартиру с арестом нельзя продать или подарить до его снятия. Арест снимается только тем органом, который его наложил (суд, ФССП).

Аренда

Если квартира официально сдана по договору аренды на срок более 11 месяцев и договор зарегистрирован, это отобразится как обременение. Смена собственника не прекращает аренду.

Чеклист: на что смотреть при проверке квартиры

✓Совпадает ли кадастровый номер с тем, что в договоре
✓Нет ли обременений в разделе 3 — особенно ареста
✓Один собственник или долевая собственность
✓Как давно оформлено право — менее 3 лет требует проверки истории
✓Документ-основание права: договор, наследство, дарение
✓Попросите продавца показать его собственную выписку с ФИО

Что не показывает выписка из ЕГРН

  • Долги по коммунальным платежам — проверяйте в управляющей компании
  • Прописанных жильцов — нужна справка о регистрации из МФЦ
  • Банкротство собственника — проверяйте на bankrot.fedresurs.ru