Покупка квартиры — одна из самых крупных сделок в жизни. Один пропущенный пункт может стоить миллионов. Собрали полный чеклист: что проверять, где и как.
Почему важно проверять квартиру самостоятельно
Риелтор не несёт юридической ответственности за сделку. Нотариус заверяет подписи, а не гарантирует «чистоту» истории объекта. Покупатель, не проверивший квартиру, рискует получить объект с долгами, арестом или оспоримым правом собственности. Проверить квартиру самостоятельно — несложно. Большинство документов можно получить онлайн за несколько часов.
Чеклист проверки квартиры из 12 пунктов
Выписка из ЕГРН — основа проверки
Закажите выписку об основных характеристиках и зарегистрированных правах. Проверьте: нет ли обременений (раздел 3), совпадает ли площадь и кадастровый номер, как давно оформлено право. Заказывайте за 1–3 дня до сделки.
Выписка о переходах права
Отдельная выписка покажет историю объекта: частая смена владельцев, переходы через наследство, принудительные переходы (суды, банкротства) — повод насторожиться.
Долги по коммунальным платежам
ЕГРН не показывает долги по ЖКХ. Запросите справку об отсутствии задолженности в управляющей компании или ТСЖ. Долги по капитальному ремонту переходят на нового собственника — проверьте отдельно.
Прописанные жильцы
Выписка ЕГРН прописанных не показывает. Запросите справку о регистрации (форма 9) из МФЦ. Убедитесь, что все жильцы выписаны или выпишутся до сделки. Особое внимание: дети и недееспособные — их выписать значительно сложнее.
Продавец — действительно собственник
Попросите продавца заказать выписку ЕГРН через Госуслуги (там будет его ФИО — с марта 2023 третьим лицам ФИО не показывается) и сравните с паспортом. Если продаёт по доверенности — проверьте доверенность у нотариуса.
Банкротство продавца
Если продавец — банкрот, сделка может быть оспорена. Проверьте: kad.arbitr.ru (арбитраж), bankrot.fedresurs.ru (банкротства), fssp.gov.ru (исполнительные производства).
Согласие супруга
Если квартира куплена в браке — нужно нотариальное согласие супруга. Без него сделка оспорима в течение 1 года с момента, когда супруг узнал о продаже (ст. 35 СК РФ).
Материнский капитал
Если квартира куплена с маткапиталом — дети должны быть наделены долями. Если этого не сделали, сделка рискованна: дети по достижении 18 лет или органы опеки могут её оспорить.
Перепланировка
Сравните реальную планировку с техническим паспортом (БТИ). Незаконная перепланировка — проблема нового собственника: штраф и обязанность восстановить исходный вид за свой счёт.
Арест и судебные споры
Арест фиксируется в разделе 3 выписки ЕГРН. Дополнительно проверьте судебные дела на sudact.ru. Активный судебный спор по объекту — повод отложить сделку.
Признаки рискованной сделки
Насторожитесь: продавец торопит, цена сильно ниже рынка, документы «в процессе», отказывается показать оригиналы. Это классические признаки мошеннической схемы.
Нотариальное заверение
Нотариус обязателен: при продаже долей (если продаёт не весь состав участников), при сделках с несовершеннолетними, при опеке. В остальных случаях — по желанию, но рекомендуется: нотариус несёт имущественную ответственность.
📋 Какие документы запросить у продавца
- Паспорт (оригинал)
- Выписка из ЕГРН с ФИО (заказанная от его имени через Госуслуги)
- Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, наследство, дарение)
- Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ
- Справка о регистрации жильцов (форма 9)
- Нотариальное согласие супруга (если квартира куплена в браке)
- Разрешение органов опеки (если есть несовершеннолетние собственники)