Налог при продаже квартиры в 2026: ставки и как уменьшить

Продажа квартиры может облагаться НДФЛ 13–15%. Но есть законные способы не платить налог вовсе или существенно его снизить. Разбираем правила 2026 года.

Когда налог платить не нужно

Основное правило: если квартира в собственности достаточно долго — налог не платится:

• 3 года — если квартира единственная, получена по наследству, по дарению от близкого родственника, или приватизирована
• 5 лет — во всех остальных случаях (куплена, получена в порядке ДДУ)

Срок считается с даты регистрации права (указана в выписке ЕГРН), при долевке — с даты подписания акта приёмки.

Налог при продаже ранее минимального срока

Если срок не выдержан, платится НДФЛ:

• 13% — для резидентов РФ с доходом до 2,4 млн ₽/год
• 15% — с суммы превышения
• 30% — для нерезидентов (без права на вычеты)

База для расчёта: цена продажи минус расходы на покупку (или имущественный вычет 1 млн ₽).

Как уменьшить налог: способ 1 — вычет расходов

Из суммы продажи вычитаются расходы на покупку квартиры, подтверждённые документально. Купили за 5 млн, продаёте за 7 млн → налог с 2 млн = 260 000 ₽. Нужны: договор купли-продажи при покупке, платёжные документы.

Как уменьшить налог: способ 2 — вычет 1 млн ₽

Если нет документов о расходах (наследство, дарение) — применяется фиксированный вычет 1 млн ₽. Продаёте за 3 млн → налог с 2 млн = 260 000 ₽. Невыгодно при высоких ценах, но лучше чем ничего.

Важно: кадастровая стоимость как минимальная база

Если цена в договоре меньше 70% кадастровой стоимости — налог считается с 70% кадастровой. Это защита от занижения цены. Проверьте кадастровую стоимость через выписку ЕГРН до сделки.

Когда подавать декларацию

До 30 апреля года, следующего за продажей. Если продали в 2026 году — декларация до 30 апреля 2027. Уплата налога — до 15 июля. За несвоевременную подачу — штраф 5% в месяц от суммы налога (минимум 1 000 ₽, максимум 30%).