Кадастровый номер: что это такое и зачем нужен

Если вы когда-либо покупали квартиру, оформляли ипотеку или заказывали выписку из ЕГРН — вы наверняка видели загадочную комбинацию цифр вида 77:01:0001001:1234. Это и есть кадастровый номер объекта недвижимости. В этой статье разберём, что он означает, из чего состоит и почему без него не обходится ни одна сделка с недвижимостью в России.

Что такое кадастровый номер

Кадастровый номер — это уникальный цифровой идентификатор, который присваивается каждому объекту недвижимости при его постановке на государственный кадастровый учёт. Он закреплён за конкретным объектом навсегда — или до момента его ликвидации, реорганизации, раздела или объединения с другими объектами.

Простая аналогия: кадастровый номер для недвижимости — это то же самое, что номер паспорта для человека. Он однозначно идентифицирует объект в государственной базе данных вне зависимости от того, кто является его текущим владельцем, как называется улица и в каком доме находится квартира.

Правовая основа: кадастровый учёт и ведение ЕГРН регулируются Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года. Именно этот закон устанавливает обязательность постановки на учёт и присвоения кадастрового номера всем объектам недвижимости на территории РФ.

Кадастровые номера содержатся в Едином государственном реестре недвижимости — ФГИС ЕГРН. Это единая федеральная база данных, которую ведёт Росреестр. В ней хранится информация обо всех учтённых объектах: их характеристики, история владения, обременения и ограничения.

Из чего состоит кадастровый номер: структура

Кадастровый номер имеет строго определённую структуру и записывается в формате АА:ВВ:ССССССС:КК, где каждый блок несёт смысловую нагрузку:

Таким образом, глядя на кадастровый номер 77:01:0001001:1234, можно сразу определить, что объект находится в Москве (77), Центральном кадастровом районе (01), квартале 0001001, и имеет порядковый номер 1234 в этом квартале.

Количество цифр в кадастровом номере

Общее количество цифр в кадастровом номере не фиксировано — оно зависит от количества цифр в порядковом номере объекта. Как правило, кадастровый номер содержит от 13 до 20 символов (включая двоеточия-разделители). Самые длинные номера — у объектов в крупных городах, где учтены миллионы объектов.

Где используется кадастровый номер

Кадастровый номер — это обязательный реквизит в огромном количестве ситуаций, связанных с недвижимостью.

При сделках с недвижимостью

Любой договор купли-продажи, дарения, мены или аренды недвижимости должен содержать кадастровый номер объекта. Без него Росреестр откажет в регистрации перехода права собственности. Это требование закреплено в статье 21 Федерального закона № 218-ФЗ.

При оформлении ипотеки

Банк всегда проверяет объект по кадастровому номеру перед выдачей ипотечного кредита. По нему оцениваются характеристики залога, проверяется история обременений и ограничений. Без актуального кадастрового номера ипотеку не одобрят.

Для получения выписки ЕГРН

Заказать выписку из ЕГРН можно как по адресу, так и по кадастровому номеру — это самый надёжный и быстрый способ поиска нужного объекта. Выписка ЕГРН содержит полную информацию об объекте: характеристики, сведения о правообладателе, обременения.

При налогообложении

Налог на имущество физических лиц начисляется исходя из кадастровой стоимости объекта, которая привязана к его кадастровому номеру. ФНС использует кадастровые номера для идентификации объектов в базе налогоплательщиков.

В судебных спорах

При судебных разбирательствах, связанных с недвижимостью (раздел имущества, споры о границах, признание права собственности), кадастровый номер — ключевой идентификатор объекта в исковых заявлениях и судебных решениях.

При наследовании

Нотариус при оформлении наследства запрашивает кадастровый номер объекта для проверки сведений о наследуемом имуществе в ЕГРН.

Как выглядит кадастровый номер: примеры

Вот несколько реальных примеров кадастровых номеров различных типов объектов:

• Квартира в Москве: 77:01:0001001:1234
• Земельный участок в Подмосковье: 50:20:0010203:456
• Частный дом в Санкт-Петербурге: 78:36:0005202:789
• Нежилое помещение (офис): 77:09:0003004:5678
• Машино-место в паркинге: 77:02:0010001:9012

Обратите внимание: у каждого субъекта РФ свой двузначный код. Московская область — 50, Санкт-Петербург — 78, Краснодарский край — 23, Свердловская область — 66. Полный перечень кодов можно найти в приказе Минэкономразвития.

Чем кадастровый номер отличается от инвентарного и условного

Многие путают несколько видов номеров, которые встречаются в документах на недвижимость. Разберём отличия:

Кадастровый номер

Современный стандарт идентификации. Присваивается с 2000 года в рамках единой государственной системы кадастрового учёта. Имеет чёткую структуру (регион:район:квартал:объект). Используется во всех официальных документах с 2017 года — после вступления в силу закона № 218-ФЗ.

Условный номер

Старый идентификатор, который присваивался объектам до введения кадастровой системы — преимущественно до 2000 года. Не имеет единого стандарта структуры, не отражает географическое положение объекта. Условные номера сохраняются в ЕГРН как исторические сведения, но в новых документах не используются. Если у вашего объекта только условный номер — значит, он давно не проходил кадастровый учёт.

Инвентарный номер БТИ

Присваивался бюро технической инвентаризации (БТИ) и использовался для технического учёта объектов капитального строительства. Не является государственным идентификатором в системе Росреестра. В современных документах не используется, но может встречаться в старых технических паспортах.

Как узнать кадастровый номер объекта

Существует несколько надёжных способов найти кадастровый номер — в зависимости от того, какими сведениями об объекте вы располагаете:

1. Из документов на недвижимость. Кадастровый номер указан в свидетельстве о праве собственности (до 2016 года), выписке из ЕГРН, договоре купли-продажи, дарственной. Это самый быстрый способ, если документы под рукой.
2. Через публичную кадастровую карту. На сайте pkk.rosreestr.ru можно найти объект по адресу и увидеть его кадастровый номер. Подробнее читайте в нашей статье «Публичная кадастровая карта России — как пользоваться».
3. Через сайт Росреестра. На rosreestr.gov.ru в разделе справочной информации можно сделать запрос по адресу объекта.
4. Через Госуслуги. В личном кабинете на портале gosuslugi.ru доступен поиск объектов недвижимости по адресу.
5. Через выписку ЕГРН. Самый полный способ — заказать выписку через наш сервис ДоброСправка. Вы получите не только кадастровый номер, но и всю актуальную информацию об объекте.

Подробные инструкции по каждому из способов — в статьях «Как найти кадастровый номер квартиры: все способы» и «Как узнать кадастровый номер по адресу квартиры».

Что происходит, если у объекта нет кадастрового номера

Объект без кадастрового номера считается юридически несуществующим с точки зрения государства. Это означает:

• Право собственности на него не может быть зарегистрировано в ЕГРН
• Объект нельзя продать, подарить или заложить в ипотеке
• Нельзя законно подключить коммуникации (газ, электричество, вода)
• Возникнут проблемы с наследованием

Если объект не стоит на кадастровом учёте — необходимо обратиться к кадастровому инженеру для подготовки технического плана (для зданий и помещений) или межевого плана (для земельных участков), а затем подать документы в Росреестр для постановки на учёт.