Образец выписки из ЕГРН — как выглядит документ
Разбор всех разделов выписки: что означает каждое поле, на что обратить внимание при проверке недвижимости в 2026 году
Что такое выписка из ЕГРН и как она выглядит
Выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) — официальный документ Росреестра, содержащий актуальные сведения о любом объекте недвижимости в России. Электронная выписка приходит в формате PDF с усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) Росреестра.
Документ состоит из нескольких разделов. Основные — Раздел I (характеристики объекта) и Раздел II (сведения о правах, собственнике и обременениях). Для земельных участков есть Раздел III с данными об охранных зонах.
💡 Главное правило: принимайте выписку только напрямую от сервиса или из Росреестра — никогда не берите её от продавца. Выписку легко подделать визуально, но ЭЦП подделать невозможно.
Образец выписки из ЕГРН об объекте недвижимости
Ниже — демонстрационный образец выписки. Персональные данные собственника заблюрены в соответствии с требованиями 152-ФЗ «О персональных данных».
🔒 Персональные данные правообладателя скрыты согласно ФЗ-152. В вашей выписке они будут указаны полностью.
Раздел I — Сведения об основных характеристиках объекта недвижимости
👁
Раздел I содержит технические характеристики объекта. Проверьте соответствие адреса, площади и этажа — они должны совпадать с тем, что вам показывают.
Кадастровый номер:77:09:0001023:5847
Адрес:г. Москва, ул. Ленинградская, д. 28, кв. 156
Назначение:Жилое
Вид объекта:Квартира
Площадь:54,3 кв. м
Этаж:7
Этажность здания:16
Кадастровая стоимость:8 427 650 ₽
Статус записи:Актуальная
Раздел II — Сведения о зарегистрированных правах
⚠️
Это главный раздел. Здесь — собственник, дата и основание регистрации, обременения. Именно здесь фиксируется ипотека, аренда, арест.
2.1 Правообладатель
Вид права:Собственность
Правообладатель:●●●●●●●●● ●●●●● ●●●●●●●●●●
Дата регистрации:14.03.2021
Доля в праве:1/1 (единоличная)
Основание регистрации:Договор купли-продажи от 10.03.2021
2.2 Ограничения прав и обременения
Ограничения / Обременения:Не зарегистрированы
* В случае наличия ипотеки, ареста или иных обременений — они отображались бы здесь с указанием вида, даты регистрации и залогодержателя.
Электронная подпись Росреестра
QR-код
ЭЦП
Подписано: Росреестр, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии
Алгоритм: ГОСТ Р 34.10-2012
✓ Подпись действительна на дату выдачи документа
Что означает каждое поле выписки
🔢 Кадастровый номер
Уникальный идентификатор объекта в ЕГРН. Формат: ХХ:ХХ:ХХХХХХ:ХХ (регион:район:квартал:номер).
💡 Проверяйте: номер в выписке должен совпадать с номером в документах продавца. Расхождение — признак подмены объекта.
📐 Площадь
Официальная площадь объекта по данным ЕГРН. Это юридически значимый показатель для расчёта налогов и стоимости сделки.
💡 Если площадь в выписке меньше, чем заявляет продавец — это красный флаг. Возможна незаконная перепланировка.
💰 Кадастровая стоимость
Стоимость объекта, определённая государством для целей налогообложения. Не равна рыночной стоимости, но используется в расчёте налога при продаже.
💡 При продаже ниже 70% от кадастровой стоимости налог всё равно рассчитывается с 70% кадастровой.
👤 Правообладатель (раздел II)
ФИО текущего собственника квартиры. Это — ключевой факт: продавать объект может только зарегистрированный правообладатель или его официальный представитель по нотариальной доверенности.
💡 Проверяйте паспорт продавца и сравнивайте с данными выписки. Расхождение — немедленный стоп.
📅 Дата регистрации права
Дата, когда право собственности было зарегистрировано в Росреестре. Это не дата сделки, а дата государственной регистрации.
💡 Срок владения считается с даты регистрации. Если продавец владеет менее 3–5 лет — уточните налоговые последствия для него и проверьте историю сделок.
🔒 Ограничения / Обременения
Здесь отображаются: ипотека (залог в пользу банка), аренда, сервитут, доверительное управление, запрет регистрационных действий (арест).
💡 Если в этом поле что-то написано — сделку нельзя провести без снятия обременения или согласия залогодержателя. «Не зарегистрированы» — хороший знак.
Что проверить в выписке при покупке квартиры
✅
Совпадение адреса и объекта
Адрес, этаж, площадь в выписке должны совпадать с тем, что показывает продавец. Расхождение — возможная подмена объекта или документов.
✅
Единственный собственник = единственный продавец
Продавец в паспорте и правообладатель в выписке — одно и то же лицо. Если продаёт представитель — нужна нотариальная доверенность.
✅
Статус записи — «Актуальная»
Запись «Актуальная» означает, что сведения в силе. «Архивная» — объект снят с учёта или права прекращены.
✅
Обременения — «Не зарегистрированы»
Отсутствие обременений подтверждает: нет ипотеки, ареста, аренды. Если есть — решите вопрос до сделки.
✅
Свежесть выписки
Для безопасной сделки берите выписку не старше 1–3 дней. Ситуация с арестами и обременениями меняется ежедневно.
✅
Наличие ЭЦП Росреестра
Настоящая электронная выписка содержит УКЭП. Выписка без подписи или «от продавца» — не принимайте. Проверить ЭЦП можно на сайте Росреестра.
Бумажная и электронная выписка — в чём разница
| Параметр |
Бумажная (МФЦ) |
Электронная (ДоброСправка) |
| Юридическая сила |
Равнозначны по закону |
Равнозначны по закону ✓ |
| Срок получения |
3–5 рабочих дней |
15–30 минут ✓ |
| Стоимость |
460–750 ₽ (госпошлина) |
от 299 ₽ ✓ |
| Подтверждение подлинности |
Синяя печать и подпись |
УКЭП Росреестра (QR + сертификат) |
| Формат |
Бумажный документ |
PDF на email |
| Принимают банки и суды |
✓ |
✓ |
Часто задаваемые вопросы
Как выглядит выписка из ЕГРН?
Электронная выписка из ЕГРН — это PDF-файл. Содержит несколько разделов: I — характеристики объекта, II — сведения о правах (собственник и обременения), III — ограничения и охранные зоны (для участков). В конце документа — электронная подпись Росреестра в виде QR-кода и данных ЭЦП.
Что означает раздел I в выписке ЕГРН?
Раздел I содержит основные характеристики объекта: кадастровый номер, адрес, назначение (жилое/нежилое), вид объекта, площадь, этаж, этажность здания, кадастровая стоимость, статус записи.
Что означает раздел II в выписке ЕГРН?
Раздел II — самый важный при проверке. Содержит: ФИО собственника, дату государственной регистрации права, вид права, долю в праве при совместном владении, обременения (ипотека, аренда, сервитут, запрет регистрации), аресты.
Что такое ЭЦП Росреестра в выписке?
Усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП) Росреестра — криптографическая подпись, подтверждающая подлинность и неизменность документа. В PDF-выписке отображается как данные сертификата. Проверить её можно на портале Росреестра через раздел проверки ЭЦП.
Как долго действительна выписка из ЕГРН?
Формально выписка не имеет срока действия — она актуальна на дату выдачи. На практике банки принимают выписки не старше 30 дней, нотариусы — 10–30 дней. Для собственного анализа перед покупкой рекомендуется брать выписку не старше 1–3 дней.
Получите настоящую выписку ЕГРН — за 15 минут
Официальный документ с ЭЦП Росреестра. Без МФЦ, без регистрации, без очередей. От 299 ₽.
Заказать выписку
✓ ЭЦП Росреестра
✓ Без регистрации
✓ 24/7