Цены на квартиры в 2026 году: прогноз и что ожидать

Рынок недвижимости в 2026 году продолжает работать в условиях высоких ипотечных ставок и сниженного спроса. Цены не падают обвально, но и не растут так, как в 2020–2022 годах. Разбираем, что происходит и что ожидать до конца года.

Ситуация на рынке в мае 2026

После отмены льготной ипотеки в середине 2024 года рынок перешёл в режим стагнации. Ключевые характеристики:

• Ключевая ставка ЦБ держится на уровне 16–21% — ипотека на вторичку стала дорогой
• Новостройки поддерживаются семейной ипотекой, но круг получателей ограничен
• Объём предложения на вторичном рынке вырос — продавцы конкурируют за покупателей
• Реальные сделки проходят со скидками 5–10% от цены объявления

Динамика цен по типам жилья

Вторичный рынок: в большинстве городов-миллионников цены в рублях стабилизировались или немного снизились в реальном выражении (с учётом инфляции). Москва: средняя цена на вторичке — 270–290 тыс. ₽/м². СПб: 170–195 тыс. ₽/м². Регионы: 70–120 тыс. ₽/м² в зависимости от города.

Новостройки: застройщики держат номинальные цены, но предлагают скидки, рассрочки и субсидированные ставки. Реальная цена с учётом всех условий часто на 10–20% ниже объявленной.

Что влияет на цены в 2026

• Ключевая ставка ЦБ — главный фактор. Пока ставка высокая, ипотека дорогая, спрос ограничен.
• Семейная ипотека — поддерживает спрос на новостройки, но только для семей с детьми.
• Инфляция — номинальные цены могут расти при падении реальных.
• Дефицит предложения в ряде сегментов — малогабаритные квартиры в хороших районах дорожают независимо от конъюнктуры.

Прогноз на 2026 год

Большинство аналитиков сходятся на сценарии умеренной коррекции или стагнации:

• Вторичный рынок: -3–7% в реальном выражении при сохранении высокой ставки
• Новостройки: стабильные номинальные цены со скрытыми скидками
• При снижении ставки ЦБ до 14–15% — возможен отложенный спрос и рост цен

Важно: прогнозы часто не сбываются. Ориентируйтесь на текущую ситуацию в конкретном городе и районе, а не на общероссийские цифры.

Как найти реальную цену квартиры

Цена в объявлении — это не рыночная цена. Реальная цена — та, за которую квартира продаётся. Способы проверки:

• Смотрите квартиры, которые "ушли" — на ЦИАН есть фильтр по проданным объектам
• Спрашивайте риелторов о реальных ценах сделок — у них есть закрытые данные
• Кадастровая стоимость ≠ рыночная, но даёт ориентир. Проверьте через выписку ЕГРН.