Перед покупкой квартиры важно убедиться, что продавец действительно является её владельцем. Один неверный шаг — и деньги могут уйти мошеннику. Разбираем единственный официальный способ проверить собственника, что изменилось с 2023 года и как грамотно защитить себя при сделке.
Единственный официальный способ — выписка из ЕГРН
Узнать собственника квартиры официально можно только через выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Именно в этом реестре Росреестр фиксирует все права на недвижимость в России.
Нужная информация находится в Разделе II выписки — «Сведения о зарегистрированных правах». Там указаны: кто является правообладателем, на каком основании, с какой даты и в какой доле.
Что изменилось с 2023 года: скрытое ФИО
С 1 марта 2023 года вступили в силу изменения, внесённые Федеральным законом № 487-ФЗ от 14.07.2022. Теперь персональные данные физических лиц в выписках ЕГРН частично скрыты.
Если вы заказываете выписку на чужую квартиру, вы увидите только инициалы собственника (например, «Иванов И.И.»), а не полное ФИО. Это сделано для защиты персональных данных.
Полное ФИО собственника указывается только в выписке, заказанной самим владельцем объекта, либо в выписке, полученной по нотариальному запросу.
Что видно в публичной выписке, а что — нет
| Сведения | Видно в выписке |
|---|---|
| Инициалы собственника (Фамилия И.О.) | Да |
| Полное ФИО собственника | Нет (только собственнику или по запросу нотариуса) |
| Вид права (собственность / долевая) | Да |
| Размер доли | Да |
| Дата государственной регистрации права | Да |
| Номер записи о регистрации | Да |
| СНИЛС собственника | Нет |
| Обременения (ипотека, арест) | Да |
Как заказать выписку и проверить собственника
Чтобы узнать собственника квартиры, нужно заказать выписку «Характеристики и права» — это стандартная выписка об основных характеристиках объекта и зарегистрированных правах на него.
- Узнайте кадастровый номер или адрес квартиры
- Закажите выписку через онлайн-сервис или на сайте Росреестра
- Получите готовый документ — обычно за 15–30 минут
- Откройте Раздел II и изучите сведения о правообладателе
Выписка с электронной подписью (ЭЦП) Росреестра имеет такую же юридическую силу, как бумажная, и принимается нотариусами, банками и судами.
Где нельзя найти информацию о собственнике
Публичная кадастровая карта (pkk.rosreestr.ru)
Публичная кадастровая карта — удобный инструмент для поиска объектов по карте, но она не показывает информацию о собственниках. Там можно узнать только кадастровый номер, площадь и категорию объекта.
Госуслуги
Через портал Госуслуги можно просмотреть сведения только о своих объектах недвижимости в личном кабинете. Узнать данные о чужой квартире через Госуслуги не получится.
Несколько собственников: долевая собственность
Если квартира находится в долевой собственности, в Разделе II выписки будут указаны все правообладатели с размером их долей. Например: «Иванов И.И. — 1/2, Иванова М.С. — 1/2».
При покупке такой квартиры потребуется согласие всех собственников на сделку. Если один из владельцев — несовершеннолетний, понадобится дополнительное разрешение органов опеки.
Что значит «право не зарегистрировано»
Иногда в выписке можно увидеть запись «Сведения о зарегистрированных правах отсутствуют» или «Право не зарегистрировано». Это не значит, что у квартиры нет владельца — объект существует в ЕГРН, но право собственности не прошло государственную регистрацию.
Такое бывает, например, когда:
- наследство не было надлежащим образом оформлено и зарегистрировано
- право возникло до 1998 года (до введения ЕГРН) и ни разу не перерегистрировалось
- документы поданы на регистрацию, но процедура ещё не завершена
Продать квартиру с незарегистрированным правом невозможно. Сначала владелец обязан зарегистрировать право в Росреестре через МФЦ или нотариуса.
Как убедиться, что продавец — действительно собственник
Даже с учётом ограничений на раскрытие персональных данных, проверить продавца можно надёжно. Вот пошаговая схема:
- Закажите выписку ЕГРН на квартиру и получите инициалы собственника из Раздела II.
- Сравните инициалы с паспортом продавца. Если фамилия и инициалы совпадают, это первый признак того, что человек является владельцем.
- Для полной уверенности попросите продавца предоставить его собственную выписку ЕГРН с полным ФИО — она будет содержать данные без скрытия.
- При крупной сделке обратитесь к нотариусу: нотариус вправе запросить полные сведения из ЕГРН, включая полное ФИО, и удостоверить личность сторон.