Ошибка в ЕГРН — неприятная ситуация, которая может помешать продаже квартиры, получению ипотеки или оформлению наследства. Неверная площадь, опечатка в фамилии собственника, неправильный адрес — всё это реальные проблемы, с которыми сталкиваются владельцы недвижимости. Разбираем, какие бывают ошибки, как их обнаружить и что конкретно нужно сделать для исправления.
Виды ошибок в ЕГРН
Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» делит все ошибки в реестре на два принципиально разных вида — технические и реестровые. От этого деления зависит, насколько просто и быстро можно исправить ситуацию.
Технические ошибки
Техническая ошибка — это опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка, допущенная непосредственно сотрудником Росреестра при внесении данных в реестр. Примеры:
- Неверно набрана фамилия собственника (например, «Иванова» вместо «Иванова»)
- Перепутана цифра в площади: записано 54,3 кв. м вместо 45,3 кв. м
- Ошибка в адресе: «ул. Ленина, д. 12» вместо «ул. Ленина, д. 21»
- Неправильно скопирован кадастровый номер
Технические ошибки возникают по вине Росреестра — данные в документах-основаниях были правильными, но при переносе в базу что-то пошло не так. Именно поэтому закон обязывает Росреестр исправлять такие ошибки в течение 3 рабочих дней и за счёт самого ведомства.
Реестровые ошибки
Реестровая ошибка — более серьёзный случай: ошибка содержалась в самих документах-основаниях (межевом плане, техническом плане, акте обследования), которые были представлены на регистрацию. Росреестр добросовестно перенёс данные из документов, но они сами по себе были неверными.
Типичные примеры реестровых ошибок:
- Неверные границы земельного участка из-за ошибки кадастрового инженера
- Неправильная площадь, указанная в техническом плане здания
- Накладка границ соседних участков, возникшая при межевании
Исправить реестровую ошибку значительно сложнее: нужно сначала исправить сами исходные документы или получить решение суда.
Самые частые ошибки в ЕГРН
| Вид ошибки | Тип | Как исправить |
|---|---|---|
| Опечатка в ФИО собственника | Техническая | Заявление в Росреестр, 3 р.д. |
| Неверный адрес объекта | Техническая | Заявление в Росреестр, 3 р.д. |
| Ошибка в площади (опечатка при вводе) | Техническая | Заявление в Росреестр, 3 р.д. |
| Неправильный кадастровый номер | Техническая | Заявление в Росреестр, 3 р.д. |
| Неверная площадь из техплана | Реестровая | Новый техплан или суд |
| Ошибка в границах участка | Реестровая | Межевание или суд |
Как обнаружить ошибку в ЕГРН
Самый надёжный способ — заказать выписку из ЕГРН и сравнить её данные с оригинальными документами на недвижимость: договором купли-продажи, техническим паспортом, справкой из БТИ, свидетельством о праве собственности.
На что обращать внимание при сравнении:
- ФИО собственника — совпадает ли написание с паспортом
- Площадь — совпадает ли с техническим паспортом или договором
- Адрес — точное написание, корпус, литера, строение
- Кадастровый номер — уникальный идентификатор объекта, должен быть везде одинаковым
- Вид разрешённого использования — особенно важно для земельных участков
Рекомендуется проверять данные ЕГРН перед любой сделкой с недвижимостью. Ошибка, не замеченная заранее, способна остановить регистрацию и затянуть процесс на месяцы.
Как исправить техническую ошибку
Порядок исправления технической ошибки достаточно прост и не требует судебного разбирательства.
Шаг 1. Подготовьте документы
Для обращения в Росреестр вам понадобятся:
- Паспорт гражданина РФ (или иной документ, удостоверяющий личность)
- Правоустанавливающие документы на объект (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.д.)
- Документ, содержащий верные данные (технический паспорт, справка из БТИ, паспорт с правильным ФИО)
Шаг 2. Подайте заявление
Заявление об исправлении технической ошибки можно подать тремя способами:
- Через МФЦ — лично, без предварительной записи или по записи
- Через портал Госуслуги — в разделе «Росреестр», услуга «Исправление технической ошибки»
- Напрямую в Росреестр — через официальный сайт rosreestr.gov.ru
Госпошлина за исправление технической ошибки не взимается.
Шаг 3. Получите исправленный документ
Росреестр обязан исправить техническую ошибку в течение 3 рабочих дней с момента обнаружения ошибки или получения заявления. После исправления вам будет направлено уведомление, и вы сможете заказать новую выписку с актуальными данными.
Как исправить реестровую ошибку
Реестровая ошибка исправляется сложнее, поскольку причина проблемы — в исходных документах, а не в действиях регистратора.
Внесудебный порядок
Если ошибка обнаружена и все стороны согласны с её наличием, можно попробовать внесудебный путь:
- Обратитесь к кадастровому инженеру — он составит исправленный межевой или технический план
- Подайте исправленные документы в Росреестр через МФЦ
- Росреестр внесёт исправления на основании новых документов
Этот путь работает, если ошибка техническая по своей природе, но была допущена кадастровым инженером в документе-основании.
Судебный порядок
Если Росреестр отказывает в исправлении, соседи оспаривают изменение границ или ситуация неоднозначна — необходимо обращаться в суд. Исковое заявление об исправлении реестровой ошибки подаётся в районный суд по месту нахождения объекта недвижимости.
Суд изучит правоустанавливающие документы, при необходимости назначит землеустроительную экспертизу и вынесет решение. На основании вступившего в законную силу решения суда Росреестр обязан внести исправления.
Срок рассмотрения дела об исправлении реестровой ошибки в судебном порядке — от 1 до 6 месяцев в зависимости от сложности спора.
Ответственность Росреестра за ошибки
Если ошибка в ЕГРН повлекла для вас реальный имущественный ущерб, государство обязано его возместить. Это прямо предусмотрено статьёй 66 Федерального закона № 218-ФЗ.
Закон устанавливает, что Российская Федерация несёт ответственность за убытки, причинённые лицу в результате ненадлежащего исполнения Росреестром обязанностей по государственной регистрации прав. Компенсация выплачивается из казны Российской Федерации.
Если вы понесли убытки из-за ошибки в ЕГРН — например, сорвалась сделка или пришлось нести расходы на суд — обратитесь к юристу для оценки оснований иска к Росреестру о возмещении вреда.
Сроки исправления ошибок: сводная таблица
| Вид ошибки | Способ исправления | Срок |
|---|---|---|
| Техническая (опечатка Росреестра) | Заявление в Росреестр / МФЦ / Госуслуги | 3 рабочих дня |
| Реестровая (ошибка в документах) | Исправление документов + заявление | От 2 до 4 недель |
| Реестровая (спорная, отказ Росреестра) | Судебный порядок | От 1 до 6 месяцев |
Что делать, если ошибка мешает сделке
Если вы обнаружили ошибку накануне сделки купли-продажи или оформления ипотеки, действуйте следующим образом:
- Немедленно уведомите покупателя или банк — скрывать ошибку не стоит, это может привести к расторжению сделки уже после регистрации.
- Определите вид ошибки — техническая или реестровая. От этого зависит срок исправления.
- Подайте заявление об исправлении — для технической ошибки через МФЦ или Госуслуги, это займёт 3 рабочих дня.
- При необходимости попросите приостановить регистрацию — стороны вправе подать заявление о приостановлении сделки на срок до 6 месяцев, чтобы дождаться исправления.
Покупатель имеет право приостановить регистрацию перехода права собственности, если в ЕГРН выявлены несоответствия. Это его законное право, предусмотренное ст. 30 218-ФЗ.