Риелторы берут 2–5% от стоимости квартиры — это 100 000–300 000 ₽ при типичной московской сделке. За эти деньги агент выполняет ряд процедур, большинство из которых вы можете провести самостоятельно за несколько часов и несколько сотен рублей. В этой статье — пошаговая инструкция, которая позволит проверить квартиру не хуже профессионала.
Что может риелтор — и что вы можете сами
| Задача | Риелтор | Самостоятельно |
|---|---|---|
| Проверка собственника и обременений | Да (заказывает выписку ЕГРН) | Да — через ДоброСправка за 399 ₽ |
| Проверка долгов продавца (ФССП) | Да | Да — бесплатно на fssp.gov.ru |
| Проверка банкротства продавца | Да | Да — бесплатно на bankrot.fedresurs.ru |
| Проверка прописанных | Запрашивает у продавца | Запрашиваете у продавца |
| Составление договора купли-продажи | Да (типовой) | Лучше привлечь юриста |
| Переговоры и торг | Да | Да — это ваш интерес |
Вывод прост: юридическую проверку вы можете провести самостоятельно, пользуясь теми же источниками, что и агент. Для составления сложного договора или при нестандартной ситуации (наследство, несовершеннолетние собственники) лучше обратиться к юристу — но это дешевле, чем платить комиссию риелтору за полное сопровождение.
Шаг 1: Запросить выписку из ЕГРН
Первое и главное действие — получить актуальную выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Это официальный документ, который подтверждает право собственности и отражает все зарегистрированные ограничения.
Что вы узнаете из выписки ЕГРН
- ФИО собственника (или всех сособственников с долями)
- Основание права: когда и как приобретена квартира
- Все обременения: ипотека, залог, арест, рента, сервитут
- Точная площадь, этаж, кадастровый номер
- Кадастровая стоимость объекта
Как заказать: введите адрес или кадастровый номер на сайте добросправка.рф, оплатите 399 ₽ — выписка придёт на email за 30–60 минут. Документ подписан ЭЦП Росреестра и имеет полную юридическую силу.
Попросите продавца также самостоятельно заказать выписку с раскрытием своих персональных данных — с 2023 года ФИО собственника в выписке по запросу третьего лица не отображается. Продавец, у которого нет объектов для скрытия, охотно это сделает.
Шаг 2: Проверить историю переходов права
Помимо стандартной выписки, закажите выписку о переходе прав — она показывает, кто и когда владел квартирой, на каком основании право переходило. На что обращать внимание:
- Частые смены собственников — если квартира перепродавалась несколько раз за 2–3 года, это тревожный сигнал. Мошенники часто создают «многослойную» историю, чтобы затруднить оспаривание.
- Основание — наследство — риск появления дополнительных наследников в течение 3 лет с момента принятия наследства.
- Продажа сразу после приватизации — возможен спор с лицами, не включёнными в приватизацию.
- Давность последней сделки — чем дольше нынешний собственник владеет квартирой, тем меньше рисков с оспариванием.
Шаг 3: Проверить продавца — банкротство и ФССП
Даже если с самой квартирой всё чисто, долги продавца могут сделать сделку рискованной. Проведите двойную проверку продавца.
Проверка через ФССП
Сайт fssp.gov.ru → «Банк данных исполнительных производств». Введите ФИО и дату рождения продавца. Ищите крупные суммы — особенно если долг сопоставим со стоимостью квартиры: высок риск, что приставы наложат арест уже после сделки.
Проверка на банкротство
Реестр ЕФРСБ: bankrot.fedresurs.ru — поиск по ФИО. Арбитражные дела: kad.arbitr.ru. Если в отношении продавца введена процедура банкротства или он признан банкротом в последние 3 года, сделка с его имуществом может быть оспорена арбитражным управляющим.
Шаг 4: Проверить долги по ЖКХ
Долги за коммунальные услуги — один из самых частых «сюрпризов» при покупке вторичной квартиры. По закону долги по ЖКХ не переходят к новому собственнику (кроме долгов за капитальный ремонт), но разбирательства с управляющей компанией отнимут время и нервы.
- Попросите продавца предоставить справки об отсутствии задолженности от управляющей компании и ресурсоснабжающих организаций.
- Проверьте через ГИС ЖКХ (dom.gosuslugi.ru) — там отображаются начисления и частичная информация о задолженностях.
- Уточните в управляющей компании напрямую, нет ли долгов по лицевому счёту.
- Долги по взносам на капитальный ремонт переходят к новому собственнику — обязательно проверьте через регионального оператора капремонта.
Шаг 5: Проверить прописанных жильцов
Наличие зарегистрированных в квартире людей может стать серьёзной проблемой после покупки. Особенно опасны:
- Дети, не достигшие 18 лет
- Лица, отбывающие наказание (сохраняют право на жильё после освобождения)
- Граждане, признанные без вести пропавшими
- Лица, находящиеся в психиатрических учреждениях
- Граждане, выехавшие за рубеж на длительный срок
Для проверки: попросите продавца предоставить архивную справку о регистрации (форма 9) — она выдаётся в МФЦ и показывает всех когда-либо зарегистрированных в квартире лиц. Обычную справку (только текущих жильцов) недостаточно.
Шаг 6: Проверить документы на квартиру
Сверьте документы продавца с данными выписки ЕГРН. Обратите внимание на следующее:
- Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, договор дарения) — основание права должно совпадать с записью в ЕГРН.
- Паспорт продавца — ФИО должно совпадать с данными в ЕГРН.
- Если продавец действует по доверенности — проверьте доверенность на сайте нотариата: reestr-dover.ru.
- Если есть несовершеннолетние собственники — нужно согласие органов опеки.
- Если квартира приобреталась в браке — нотариальное согласие супруга.
Правило одно: любое несовпадение между документами и данными выписки ЕГРН — повод остановить сделку и разобраться.
Проверьте объект перед сделкой — официальная выписка из ЕГРН от 299 ₽ за 15 минут
Заказать выписку