Подписать договор купли-продажи квартиры без внимательной проверки — одна из самых дорогостоящих ошибок. Разбираем, что проверять, каких формулировок бояться и что делать если что-то не так.
Шаг 1: Проверьте данные сторон
Сверьте ФИО, серию и номер паспорта, место регистрации продавца с его актуальным паспортом. Данные должны совпадать до символа. Если продавец поменял паспорт — проверьте обе версии. Если действует представитель — сверьте данные с доверенностью.
Шаг 2: Проверьте описание объекта
В договоре должны быть: полный адрес (включая корпус и квартиру), кадастровый номер, площадь (общая и жилая), этаж, количество комнат. Сравните с данными выписки ЕГРН — все характеристики должны совпадать. Несоответствие площади — частая причина приостановки регистрации.
Шаг 3: Проверьте цену и порядок расчётов
Цена должна быть указана чётко: числом и прописью, в рублях. Порядок расчётов: когда (до регистрации или после), через что (аккредитив, ячейка, перевод). Если написано "расчёт произведён до подписания договора" — деньги уже должны быть переданы. Если нет — это ловушка.
Никогда не соглашайтесь на занижение цены в договоре: если сделка оспорена, вернёте только указанную сумму.
Шаг 4: Проверьте правоустанавливающий документ
В договоре должно быть указано, на основании чего продавец владеет квартирой: договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения. Этот документ должен совпадать с основанием права в выписке ЕГРН.
Шаг 5: Гарантии продавца об отсутствии обременений
В договоре должен быть пункт: "Продавец гарантирует, что квартира не заложена, не арестована, не является предметом спора, на неё не установлены иные права третьих лиц." Если такого пункта нет — попросите добавить. Это ваша юридическая защита.
Шаг 6: Срок освобождения квартиры
Пропишите конкретную дату, когда продавец обязан физически выехать и передать ключи. "В разумный срок" — плохая формулировка. "До 15 июня 2026 года включительно" — хорошая. Укажите ответственность за задержку.
Опасные формулировки — чеклист
- ❌ "Цена квартиры составляет 1 000 000 ₽" при реальной сделке на 8 млн
- ❌ "Расчёты произведены полностью" — если деньги ещё не переданы
- ❌ "Покупатель принимает квартиру в том состоянии, в котором она есть, без претензий" — при наличии скрытых дефектов
- ❌ Нет даты освобождения квартиры
- ❌ Нет пункта о том, что никто не зарегистрирован или все выпишутся до определённой даты
Проверьте объект перед сделкой — официальная выписка из ЕГРН от 299 ₽ за 15 минут
Заказать выписку