Имущественный налоговый вычет — один из самых выгодных бонусов при покупке квартиры. Государство возвращает часть уплаченного НДФЛ: до 260 000 ₽ с покупки и ещё до 390 000 ₽ с ипотечных процентов. Разбираем, кто имеет право на вычет, сколько можно получить и как его оформить в 2026 году.
Сколько можно вернуть
Основной вычет
260 000 ₽
максимум к возврату
13% от 2 000 000 ₽ стоимости квартиры (ст. 220 НК РФ). Если квартира стоит меньше — вычет с фактической суммы.
По ипотеке
390 000 ₽
максимум к возврату
13% от 3 000 000 ₽ уплаченных процентов (ст. 220 п. 4 НК РФ). Возвращается по мере выплаты процентов — ежегодно.
💡 Супруги могут получить вычет каждый. Если квартира куплена в браке за 4 млн ₽ или дороже, каждый супруг заявляет вычет с 2 млн ₽ — в сумме возвращают до 520 000 ₽ основного вычета + до 780 000 ₽ по ипотеке.
Пример расчёта
📊 Квартира куплена за 5 500 000 ₽, ипотека — 4 000 000 ₽ на 20 лет под 16%
Вычет с покупки (max 2 000 000 ₽)260 000 ₽
Переплата процентов за 20 лет≈ 8 800 000 ₽
Вычет с процентов (max 3 000 000 ₽)390 000 ₽
Итого возврат (один покупатель)650 000 ₽
Кто имеет право на вычет
Вычет предоставляется (ст. 220 НК РФ):
- Налоговые резиденты РФ — лица, находящиеся в России 183+ дней в году
- Плательщики НДФЛ 13% или 15% — официально трудоустроенные, ИП на ОСНО и другие лица с доходами, облагаемыми НДФЛ (самозанятые на НПД — 4%/6% — права на вычет не имеют)
- Впервые заявляющие вычет — основной вычет можно использовать только один раз (но переносить на разные объекты до исчерпания лимита)
⚠️ Вычет НЕ предоставляется, если: квартира куплена у близкого родственника (ст. 105.1 НК РФ); покупатель — ИП на УСН или патенте; квартира оплачена за счёт работодателя или материнского капитала (маткапитал из вычета исключается); покупатель не платит НДФЛ (неработающий, пенсионер без дохода).
Документы для налогового вычета
- Декларация 3-НДФЛ — заполняется в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС или в программе «Декларация»
- Справка 2-НДФЛ — от работодателя за год, за который заявляете вычет (в 2026 году налоговая получает её напрямую от работодателей)
- Договор купли-продажи — с ценой сделки
- Выписка из ЕГРН — подтверждает право собственности. С 2016 года свидетельства не выдаются — заказать выписку из ЕГРН онлайн за 15–30 минут
- Платёжные документы — квитанции, банковские выписки, расписки
- Кредитный договор + справка банка об уплаченных процентах — если заявляете ипотечный вычет
- Свидетельство о браке — для распределения вычета между супругами
Способы получить вычет
🏛️ Через налоговую (3-НДФЛ)
Подаёте декларацию в начале следующего года за прошедший. Налоговая перечисляет всю сумму разом на счёт. Срок проверки — до 3 месяцев, выплата — ещё 1 месяц.
👔 Через работодателя
Получаете в налоговой уведомление о праве на вычет и передаёте работодателю. Он перестаёт удерживать НДФЛ из зарплаты — сразу, не дожидаясь конца года.
Пошаговый порядок оформления
- Оформите право собственности и убедитесь, что в ЕГРН есть запись о вас как о владельце. Выписку из ЕГРН можно заказать онлайн — она понадобится для налоговой.
- Дождитесь окончания года, в котором купили квартиру (для вычета через налоговую). Или сразу подайте заявление работодателю.
- Соберите документы: договор купли-продажи, выписка ЕГРН, платёжные документы, справка 2-НДФЛ, кредитный договор + справка о процентах.
- Заполните и подайте 3-НДФЛ через личный кабинет на сайте ФНС (nalog.gov.ru) — можно онлайн за 15–20 минут.
- Дождитесь проверки (до 3 месяцев) и выплаты (ещё до 1 месяца) на счёт.
💡 Упрощённый порядок (с 2021 года): если банк, через который куплена квартира, подключён к системе ФНС, декларация заполняется автоматически — вы только подтверждаете данные в личном кабинете. Срок проверки сокращён до 1 месяца (ст. 221.1 НК РФ).
Срок давности и перенос остатка
Вычет не имеет срока давности — заявить его можно в любое время после покупки. Но вернуть НДФЛ можно только за последние 3 года. Если уплаченного налога за год недостаточно, остаток вычета переносится на следующий год и так до полного исчерпания. Для ипотечного вычета это важно: возврат происходит ежегодно по мере выплаты процентов.
Нужна выписка ЕГРН для вычета?
Именно выписку из ЕГРН принимает ФНС как подтверждение права собственности. Готово за 15–30 минут.
Заказать выписку из ЕГРН →Частые вопросы
Максимальный основной вычет — 260 000 ₽ (13% от 2 000 000 ₽). По ипотечным процентам — ещё до 390 000 ₽ (13% от 3 000 000 ₽). Итого один покупатель может вернуть до 650 000 ₽. Супруги — до 1 300 000 ₽ в сумме (ст. 220 НК РФ).
Налоговые резиденты РФ, официально работающие и платящие НДФЛ 13% или 15%. Вычет недоступен ИП на УСН, неработающим, и если квартира куплена у близкого родственника (ст. 105.1 НК РФ).
Через налоговую — получаете всю сумму за год сразу, но ждёте до 4 месяцев. Через работодателя — деньги поступают сразу (НДФЛ не удерживается из зарплаты), но только с месяца получения уведомления.
Да. Вычет не имеет срока давности. Вернуть НДФЛ можно за последние 3 года. Например, купили в 2020 году — в 2026-м возвращаете налог за 2023–2025 годы.
Да. С 2016 года свидетельства о праве собственности не выдаются — вместо них ФНС принимает выписку из ЕГРН. Заказать её можно онлайн за 15–30 минут.